Интернет: http://www.urboekologija.lv
Э-почта: urbo@internet.lv; urboekologija@gmail.com
Телефоны: (+371) 67-361-553, 29-158-279, 29150482

Журнал «КАПИТАЛ - регион», 2006 г.

Людмила Савельевна Картунова
доктор архитектуры, геоэколог

КАЧЕСТВО НЕДВИЖИМОСТИ.
Как его оценить?

На рынке недвижимости грядут большие перемены. И хотя цены неуклонно ползут вверх, специалисты прогнозируют приближение кризиса и резкое падение цен. Кто же выиграет в экстремальных условиях кризиса? Безусловно владельцы недвижимости, предлагающие людям качественный товар - благоприятную и удобную среду обитания! Но как оценить его? В прессе все чаще и чаще дискутируются вопросы, что понимать под качеством недвижимости и как застраховать себя от приобретения некачественного товара (земли или строений)?

Сразу же оговоримся. Понятие «качество» относится только к строениям. Земля же некачественной не бывает. Любая земля - большая ценность. Проблемы возникают только в том случае, когда земле пытаются навязать функции несвойственные для данного места!

Мы решили познакомиться с мнением специалистов по оценке качества земли. Сегодня приводим интервью нашего корреспондента с доктором архитектуры, геоэкологом Людмилой Савельевной Картуновой -специалистом по исследованию влияния геологической среды на здоровье и хозяйственную деятельность населения.

Госпожа Картунова, какими критериями оценки недвижимости пользуются сегодня, и есть ли единая система оценки?

Единой оценочной системы нет, и она вряд ли появится. Мы оцениваем каждое явление с позиции имеющихся знаний. А знания об окружающем мире беспрерывно растут. Значит и шкала ценностей меняется вместе с ним. Сегодня при покупке территории во внимание принимают в основном три критерия: близость территории к местам активности, эксплуатационные расходы и стоимость участка.

Но уже сегодня мы знаем, что земля - не абстрактная плоскость для реализации наших планов, а своеобразный организм, активно вторгающийся в эти планы. Земля - источник радиоактивных, магнитных, гравитационных излучений. Она постоянно находится в движении, колеблется и вибрирует. Земля также источник потоков вещества (воды, аэрозолей, газов, химических элементов). Эти потоки в разных местах разные. Их величина зависит от структуры и химического состава коры, и она-то определяет, в конечном счете, успех дела на данной территории.

Приведу пример. Все старые города и поселки размещены на блоках (плотных участках коры). Но рядом обязательно проходят один, два или более разломов. Это источники дополнительной энергии и микроэлементов. Ландшафт вдоль разломов обычно очень красив. Здесь ярко выраженный рельеф, много озер, источников, болот. Хорошо растет лес. Наглядным примером служит территория национального парка Гауя. Впечатляющий рельеф заповедника, красавица Гауя, богатая растительность – все это результат наличия мощных тектонических разломов в земной коре территории (рис. 1, 2). Такие участки раньше не застраивали, а использовали как зоны отдыха.

Рисунок 1.

Национальный парк «Гауя»

Рисунок 2.

Кристаллический фундамент Национального парка «Гауя»
и его окрестностей (по А.Бриксу, 1978 г.)

Что происходит сегодня? Предприниматели, не зная (или не желая знать) о негативном влиянии тектонических разломов на организм человека (если он живет там постоянно), покупают ближайшие к городу заболоченные, овражные, залесенные участки. Рубят лес, проводят мелиорацию, парцеллируют на участки и продают под жилую застройку.

В Рижском районе один за другим нанизывают жилые поселки на Юглский, Бабитский и другие разломы. И какие при этом дают характеристики - «Идеальное место для Вашего дома!». Дом с этим не согласен и начинает через год-два трещать и разваливаться (ведь колебания коры в зонах разломов весьма интенсивные). Застройка первая чувствует неладное. Хозяева пока только болеют, ищут выход и конфликтуют с фирмой, продавшей им некондиционный товар. Страдают все, и предприниматель и потребитель и горожане, лишившиеся зон отдыха.

В результате, зоны разломных нарушений, ранее удаленные от жилья на достаточном расстоянии (до 500 ми более) из благоприятных, необходимых городу места отдыха, источников потоков энергии и микроэлементов превращаются в зоны вымирания и разрушений.

Геологическая неграмотность является причиной неудач не только в жилищном строительстве, но и при создании зон отдыха и производства. Например, покупают карьер для разведения рыбы, а рыба там не размножается. Почему? Оказывается здесь недопустимо высокая для ее жизни интенсивность магнитного поля земли. Таких мест в Латвии (особенно восточной) много. Они связаны с месторождениями железных руд.

Или возьмем другой пример. Строят завод для производства напитков, но не знают, что в некоторых водоносных горизонтах вода имеет повышенную радиоактивность и продукцию из этой воды сбыть практически невозможно.

Бывает и так. Приобрели землю для интенсивного производства скота или птицы, но ничего не получается. Как в песне Никулина: «Крокодил не ловится, не растет кокос!» Оказывается, попали на участок с крайне низкой напряженностью гравитационного поля. В результате - птица плохо несется, скот не плодится, а хозяева болеют.

Качество недвижимости во многом зависит и от качеств окружающей искусственной среды. Очень полезную информацию об этом дает газета «Деловой час» № 7 от 20.02.2006 г. В статье под названием «Избушка, избушка! Повернись ко мне передом и скажи, какое у тебя качество?» речь идет об оценке инфраструктуры, уровня шума, загрязненности. А также оценке технических параметров здания и его инженерных систем. Эти оценки должны давать эксперты (конструкторы, сантехники, химики и т.д.).

Итак, при любых колебаниях цен на рынке наиболее надежной будет недвижимость, приобретенная после оценки ее по двум группам критериев:

1. Геологическим. Хозяин должен знать: для чего пригодна эта земля, и не скрывать это, пытаясь продать ее для размещения других, несвойственных для этого места функций. Хозяин должен знать и все виды природных рисков, которые связаны с этой территорией.
2. Технико-экономическим критериям. Должно быть оценено качество техногенной среды и степень ее безопасности от ближайших объектов в зоне интересов потребителя. Хозяин должен знать обо всех плюсах и минусах техногенной среды своего района.

Госпожа Картунова, с качеством недвижимости мы разобрались, но есть еще вопрос. Каждому хочется иметь участок в красивом месте, рядом с водоемом (озером, речкой) и благоприятными условиями. Как узнать, где селиться?

Надо сделать геоэкологическое обследование. Посмотреть, где проходят разломные нарушения. Отступить от них на 500 и более метров. Проверить интенсивность магнитного поля, (чтобы не попасть в магнитную аномалию). Далее следует замерить содержание радона в подпочвенном воздухе и гамма-фон. Это позволит выбрать оптимальное место для размещения дома и других строений. От несколько повышенной радиации, (которая в Латвии не редкость) можно успешно защититься радонозащитными экранами. Их производят зарубежом и ввозят в Латвию. При размещении дома у водоема необходимо соблюдать водоохранные зоны от водоема.

И последний вопрос.

Как вы считаете, какие земли в ближайшие годы будут пользоваться повышенным спросом?

На спрос в значительной мере влияет уровень дохода населения. А доходы у нас сейчас весьма низкие. С другой стороны стоимость земель и аренда помещений в городах очень высоки.

Кроме того, в Риге и других крупных городах усложнилась и подорожала процедура проектирования и согласования новых проектов. Купить землю, спроектировать и пристроить дом за чертой города гораздо дешевле. Поэтому, по всей вероятности возрастет спрос на земли ближайших к городам волостей в радиусе получасовой транспортной доступности.

Будут затребованы и некоторые удаленные от городов участки. Зарубежные фонды намерены вложить деньги в развитие транспортной инфраструктуры Латвии. Сразу же возросла активность строительных фирм. К нам все чаще обращаются бизнесмены с просьбой указать участки, содержащие месторождения песка, гравия, доломита.

Хочется посоветовать владельцам земли, до продажи, обследовать свои владения на предмет содержания в них полезных ископаемых. Хозяин должен знать, что он продает!

По-прежнему будут пользоваться спросом участки, содержащие качественные пресные воды для развития водного бизнеса. Об этом также можно судить по числу заявок.

Высоко будут цениться и пользоваться спросом участки с водоемами, озерами, бывшими карьерами, а также участки, на берегах крупных рек и озер.

А вот участки на побережье Балтийского моря будут востребованы еще 20-30 лет. Интерес к ним и число желающих платить большие деньги за домик у моря, начнет резко сокращаться по мере усиления нагонных явлений и угрозы их затопления. Идет потепление климата. Повышается уровень океана и ситуация на побережье все более дестабилизируется.

2004 г. Ураган в Саулкрасты

Кривая изменения уровня моря, полученная путем обобщения мареографных данных и их усреднения за пятилетние периоды (по Gornitz V., Lebedeff Sn, Hanson J. Global Sea Level Trend in the Last Century. "Science ", Vol. 215, No. 4540, pp 1611-1614, 1982).

Падение цен на приморские участки будет сопровождаться одновременным ростом спроса на недвижимость в ближайшей к зоне затопления районах, а также во всех городах страны. Росту цен на недвижимость будет способствовать приток иностранцев из затопляемых территорий Европы и Америки. Нарастающие ураганы заставят рижан и жителей приморья искать убежища в спокойных, надежных землях Латвийской глубинки.

Спасибо за беседу.

Контактная информация

Телефон/факс: (+371) 673-61-553
Моб. тел.: 291-58-279; 291-50-482

http://www.urboekologija.lv
E-mail: urbo@internet.lv; urboekologija@gmail.com